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我们该如何理解开发商所谓的“协助义务”呢?

时间:2018-01-31

贵阳建筑房产律师:我们该如何理解开发商所谓的“协助义务”呢?

  按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》等规定,房屋权属证书的办理取得,应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,开发商应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


  由此可认定,开发商在履行义务的行为方式上,表现为提供必要的证明文件,协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,这里的“协助义务”并不是指开发商对于办理房产证承担“次要义务”。


  由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供,而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话,买受人的房屋产权证根本无法办理,因此,《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。


  《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务,规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”,并且“应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。


  由于上述《条例》、《办法》属于行政法规和部门规章,对保护广大购房人的合法权益力度有限,为此,2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”


  而且根据该解释第十九条的规定,购买预售商品房的在商品房交付后超过一年零九十天,由于出卖人的原因,导致买受人仍然无法办理房屋所有权登记的,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。


  没进行房产登记领取产权证的直接后果是什么呢?按照《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。


  也就是说,如果购房后不进行登记没有取得房屋所有权证书,这个房子从法律意义来讲就不是购房人的,一旦开发商破产,用房子抵债,购房者很可能会钱房两空。而且,如果没有进行房产登记取得产权证,购房者就不能抵押,也不能用自己的房屋贷款,更不用说买卖、赠与、继承了。总之,没有产权证将会引发一系列问题,带来一系列麻烦。



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